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Edición N°8
CALIDAD
PROYECTO PARQUES DEL AGUSTINO: MEJORA DE COSTOS DESDE EL DISEÑO
Ing. MDI Tarex Rojas Dávila.
Jefe de Ofi cina Técnica - GyM S.A.
trojas(at)gym.com.pe
Las mayores oportunidades de mejorar económicamente un producto inmobiliario de viviendas se encuentran durante sus etapas de factibilidad y diseño. Cuando el proyecto "está aún en papel" podemos considerar aspectos como la constructabilidad, la estandarización de medidas, la experiencia del constructor; etc., pues no aceptando "verdades absolutas", sino cuestionando la forma habitual de hacer las cosas, podremos ver si es posible lograr un pequeño ahorro que al multiplicarse por la cantidad de unidades inmobiliarias, se tenga un margen de utilidad mayor al previsto.
Es así que la empresa GyM S.A., promotora y constructora, luego de ganar el concurso proyecto "Los Parques del Agustino", se dedicó a revisar a detalle el diseño que elaboró en un inicio, analizándolo bajo la óptica mencionada anteriormente. La cifra de ahorro fi nal que se consiguió, fue considerable en virtud al área techada total de viviendas que asciende a 227,835 m2; ahorro que pudo ser usado para disminuir el precio de venta, tener un mayor margen o para la combinación de ambos.
El Objetivo del estudio realizado en Parques del Agustino es demostrar que es posible lograr ahorros importantes en el proyecto, analizando a detalle el diseño del producto, asimismo busca motivar a los diseñadores y constructores a trabajar muy estrechamente y crear conciencia de que es posible lograr ahorros signifi cativos en toda obra.
El Proyecto Parques del Agustino se analizó en la etapa de factibilidad para determinar la conveniencia de desarrollar edifi cios de 4, 5 u 8 pisos, el último de ellos con ascensor, llegando a la conclusión luego de un análisis fi nanciero y del segmento de mercado objetivo, que el producto más rentable para este proyecto era el de 5 pisos, con 174 edifi cios y 3,480 departamentos.
Asimismo el proyecto fue analizado en la etapa de diseño, estudiando los rubros de arquitectura, estructuras e instalaciones que pasaremos a describir.
OPTIMIZACIÓN EN EL PROYECTO DE ARQUITECTURA:
- Reducción de la altura libre, del usual 2.40m se pasó a 2.30m, permitida por el RNE Título III.1 Norma A.010 en su Capítulo IV - Dimensiones mínimas de los Ambientes, Artículo 22.
- Estandarización en las dimensiones de los vanos para puertas y ventanas.
- Modulación y racionalización de cerámicos en baños y cocinas, en la zona de ducha se decidió enchapar hasta una altura de 2.10m, en el lado del lavatorio sólo hasta una altura de 0.90m y en las demás paredes de los baños sólo contrazócalos de 0.10m; en las cocinas se decidió que el enchape iría encima del mueble y a lo largo de éste, también arriba del lavadero, quedando las demás paredes con contrazócalos de 0.10m.
- Cambio de la tradicional pintura por un empapelado, que además de ser más económico evita también costos posteriores por fi suramiento en el servicio de post venta.
- Análisis de la distribución de ambientes para optimizar instalaciones (cocina y baño en ambientes contiguos)
- Reducción de la variabilidad eligiendo cerámicos del mismo formato y con sólo dos modelos por ambiente.
OPTIMIZACIÓN EN EL PROYECTO DE ESTRUCTURAS:
- Uso de Muros de Ductilidad Limitada, obteniendo muros y losas de 10cm. acabados.
- Diseño de tres edifi cios continuos, de esta forma se obtienen 2 muros medianeros, asimismo cada edifi cio es simétrico para conseguir una reducción de la cuantía de acero.
- Reemplazo de la base de la cimentación normalmente hecha de afi rmado por material propio (Relleno de Ingeniería), con el mismo procedimiento, es decir en capas de 0.20m y con sus respectivas pruebas de compactación, la calidad del suelo del lugar permitió este aprovechamiento.
- Reducción de la losa de los baños de 0.20m a 0.10m de peralte, optimizando el volumen de concreto, para que ésto sea posible se varió la red sanitaria y se mandó a preparar un inodoro de descarga horizontal (el cual ya se puede encontrar disponible en el mercado), todo sin mayor costo a lo convencional.
- Uniformización del concreto con una resistencia f 'c 175kg/cm2 tanto para la cimentación, como para muros y losas.
OPTIMIZACIÓN EN EL PROYECTO DE SANITARIAS:
- Reducción del recorrido de las redes de agua fría y caliente, al estar los baños y cocina divididos por un muro, asimismo se reubicó la terma optimizando así la red de ½".
- En los desagües prácticamente no hay redes en los pisos típicos, todo desemboca a una montante de 4" que pasa por un ducto, desde la cocina, el baño y la proyección del baño.
- Reducción de las cajas de desagüe (de 4 a 1 por edifi cio) y tubería en el primer nivel, para ello se juntan todas las redes a una sola caja y de ahí sale una red que va al colector principal.
- Se eliminó el sumidero de la cocina, vía un sustento del proyectista, en las cocinas difícilmente se baldea, además al secarse la trampa genera malos olores con el tiempo.
• Para las tuberías de agua fría y caliente convencionalmente se usan las tuberías rígidas de PVC y CPVC respectivamente, pero en este proyecto se decidió utilizar la tubería flexible (nuevo en el mercado peruano), ésta tendría un costo similar a la tubería de PVC rígida pero mejoraría el rendimiento de la mano de obra.
OPTIMIZACIÓN EN EL PROYECTO DE ELÉCTRICAS:
- Reducción del calibre del cable en el circuito de alumbrado, el cable Tw 2.5mm2 que une los centros de luz con el interruptor pasa a 1.5mm2, permitido por el Código Nacional de Electricidad.
- Reducción del calibre del cable de los tomacorrientes que tradicionalmente son de 4mm2 y pasaron a 2.5mm2 permitido por el Código Nacional de Electricidad.
- Optimización del recorrido del alimentador debido a la reubicación del tablero interior del departamento, cabe mencionar que este es el cable de mayor costo (16mm2).
- Se reduce una de las salidas de TV cumpliendo con los requerimientos técnicos.
- Optimización de las cajas de pase de comunicaciones, reduciéndolas de 5 a 2 por edifi cio.
OPTIMIZACIÓN EN EL PROYECTO DE INSTALACIONES DE GAS:
- En esta especialidad se hizo ingeniería de valor, debido a que se colocó una llave de corte en la acometida (la norma no lo pide y el proyecto no tenía), este costo fue cubierto con las 2 mejoras que se muestran a continuación.
- La montante tendría una línea directa que alimente todos los pisos, inicialmente se pensó colocar una línea que alimente al piso 1 y otra a los pisos 2 al 5.
- El ingreso a uno de los departamentos será directo, con lo cual habrá una reducción de accesorios.
CONCLUSIONES
- En proyectos de vivienda económica con alta repetición de las unidades inmobiliarias, es importante estudiar bien el producto, dado que un análisis minucioso de una sola unidad puede generar grandes ahorros, benefi ciando así a la sociedad en su conjunto, especialmente a la población más necesitada de nuestro país y que aspira cumplir el sueño de la casa propia.
- Para ganar productividad en la etapa del diseño es de suma importancia juntar la experiencia del constructor con la del diseñador, cuestionar todo, romper paradigmas sobre la forma habitual de hacer las cosas, y pensar que todo es mejorable, ésto debería hacerse extensivo a las universidades, y demás compañías constructoras.
BIBLIOGRAFÍA
- Reglamento Nacional de Edificaciones.
- Código Nacional de Electricidad - Utilización 2006.
