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Edición N°10
SOSTENIBILIDAD
LA RENTABILIDAD DE LOS EDIFICIOS VERDES
Arq. Julio Carrillo
LEED® Accredited Professional. Gerente General IBRID SAC
jcarrillo@ibridsac.com, www.ibridsac.com
Las prácticas de diseño y construcción sostenibles pueden aportar significativamente al modelo de desarrollo sostenible de una ciudad e incluso de un país, brindando beneficios sociales (a la gente), disminuyendo el impacto negativo al medio ambiente y, sobre todo, beneficios económicos para los propietarios o inversionistas.
El boom económico peruano es, en definitiva, una realidad en la que el sector construcción/inmobiliario es uno de los pilares. Actualmente el Perú es un país muy atractivo para los inversionistas nacionales, pero principalmente para los extranjeros. Este hecho ha creado una demanda especial con exigencias a la altura de países del primer mundo.
Entre estas exigencias especiales, la construcción "verde" certificada (ejemplo: LEED, EnergyStar, BREEAM, etc.) es reconocida y preferida en las evaluaciones que tratan del futuro emplazamiento de espacios de trabajo de corporaciones internacionales. Las empresas multinacionales o corporaciones de gran fortaleza económica, tienen conocimiento de los benefi cios que este tipo de edifi caciones ofrecen y no dudan en orientar sus políticas y decisiones hacia un modelo más sostenible.
Entre los tipos de certifi cación de edificios sostenibles, destaca el sistema de calificación LEED (Liderazgo en Diseño Energético y Ambiental, por sus siglas en inglés), que actualmente es el sistema más adaptado y adoptado en el mundo, desde su creación en 1998. El USGBC (United States Green Building Council), establecido en 1993, desarrolló este sistema de califi cación con miras a mejorar el desempeño de los edifi cios en términos de consumo y de impacto ambiental, con el objetivo fi nal de transformar el mercado de la construcción.
Se estima que el ritmo de crecimiento de la industria de edificación sostenible o "green buildings", no se detendrá en EE.UU. Para el 2007 esta industria representó US$ 12 billones, y se espera que en el 2010 represente US$ 60 billones.
LEED se establece como un sistema de calificación reconocido mundialmente, que puede ser aplicado en cualquier tipo de edifi cación en cualquier momento de su ciclo de vida (ya sea en diseño, construcción u operación) y en cualquier parte del mundo. Más de 91 países (sin incluir EE.UU.) lo han adoptado como métrica estándar para la certifi cación.
Este sistema está orientado a medir el desempeño de los edificios en función a 5 categorías básicas:
- Sitios sostenibles, cuyo análisis de impacto premia aspectos como la maximización de áreas verdes, disminución del uso del automóvil, conectividad con servicios, etc.
- Eficiencia en el uso de agua, cuyo análisis de impacto premia la disminución del consumo de agua potable, y el uso de tecnologías o estrategias innovadoras.
- Energía y atmósfera, categoría que premia los ahorros de consumo, la optimización de los sistemas de energía, y el buen uso de refrigerantes.
- Materiales y recursos, donde se evalúa y premia las estrategias relacionadas a disminuir las emisiones de desperdicios y la elección de materiales respecto a su circunstancia, fabricación, ubicación, y potencial de contaminación a los ambientes interiores.
- Calidad ambiental interior, cuyo análisis premia las estrategias orientadas a ofrecer ambientes saludables y de confort para el usuario final del edificio.
La finalidad de este sistema es entregar construcciones de desempeño superior, gracias al cumplimiento de estándares regulatorios que miden y evalúan el proyecto de inicio a fin.
¿CUÁNTO CUESTA UN EDIFICIO LEED EN EL PERÚ?
Los edificios con certificación y en búsqueda de una certificación en el Perú (que no son muchos), vienen dando cifras sorprendentes respecto a los costos extra de implementación relacionados a la certifi cación LEED.
Si bien estudios de edifi cios certificados en EE.UU. mostraban cifras bastante motivadoras (ver cuadro), la incredulidad en el Perú se mantenía en el mercado, llevando incluso a pensar que las cifras de inversión extra podrían llegar a representar cerca del 10% del capital de inversión. La realidad parece ser distinta e incluso distante al escenario de EE.UU., donde los costos extra de inversión LEED no llegan ni al 3% para llegar a certifi car una edifi cación a nivel ORO.
La data de los pocos proyectos certifi cados y en búsqueda de una certifi cación en el Perú, pueden sonar extremadamente optimistas, pero vienen demostrando que incluso para proyectos a nivel PLATA, la inversión extra prácticamente no representa un incremento al presupuesto inicial (0.1 – 0.3% de inversión). Una representante de las ofi cinas de Roche, en San Isidro (el único proyecto certifi cado LEED a nivel ORO en el Perú hasta la fecha), resalta su sorpresa al enterarse que los materiales y mobiliario usados para contribuir a puntos LEED costaron, en promedio, menos de los que tradicionalmente hubieran especifi cado si no optaban por una certifi cación.
La realidad es que el capital de inversión extra para un proyecto LEED en el Perú no debe exceder el 4% (para nivel ORO estimado), ya que existe la capacidad instalada en el mercado que ofrece productos y sistemas compatibles a la certificación con precios competitivos comparados a los tradicionales.
¿QUÉ BENEFICIOS OBTENGO AL CERTIFICAR UN EDIFICIO LEED?
En los medios de prensa y en ambientes profesionales, se repite constantemente que el benefi cio principal de un edificio "verde" es disminuir el impacto ambiental que traen consigo las edifi caciones (disminución de áreas verdes, consumos de energía y agua potable, emisiones de carbono y desperdicios). Sin embargo, los edifi cios certifi cados LEED brindan mayores beneficios, sobre todo aquellos relacionados a:
- Salud y productividad de usuarios finales.
- Disminución en costos operacionales y mantenimiento.
- Disminución en consumos energéticos.
- Disminución en emisiones y desperdicios.
- Disminución en consumos de agua potable.
Un estudio de más de 100 edificios certificados LEED, concluyó que la proporción de distribución de los beneficios se asocian principalmente a la salud y productividad de los usuarios finales (Capital - E Analysis, 2003).
Asimismo, este estudio determinó que, en promedio, una inversión extra de US$43/m2 en medidas sostenibles podría significar US$624/m2 en beneficios totales (valores de beneficios de 20 años traídos a valor presente); es decir, si esas cifras se trasladaran a un escenario peruano, la inversión extra de construir "verde" llegaría a cubrir el costo total de construcción, y no sólo en un estimado de 20 años, sino en un promedio de 2 a 6 años. El conocimiento de estos datos por parte de las corporaciones nacionales y grandes empresas multinacionales, los lleva a tomar decisiones enfocadas a la sostenibilidad para sus espacios de trabajo.
COSTO - BENEFICIO LEED EN EL PERÚ
En un cálculo para un escenario adaptado a la realidad peruana, en el que se evalúan sólo los beneficios obtenidos por el ahorro en consumos energéticos y agua potable y la disminución de costos de operación y mantenimiento (no se incluyen benefi cios asociados a la productividad de los usuarios fi nales), se llega a concluir que el retorno de una inversión extra LEED se obtiene en el corto plazo.
Ejemplo: Si se quiere construir un edificio de 18,600m2, a un costo tradicional total de aproximadamente US$13 millones en Lima con las siguientes variables (pesimistas):
- Costo extra LEED nivel ORO (Consultoría LEED + Commissioning + Implementaciones) = 2.2% = $287,000
- Ahorros anuales de energía (35%) = $70,000
- Ahorros anuales de consumo de agua potable (30%) = $16,000
- Ahorros en costos de operación y mantenimiento (10%) = $32,000
Observamos lo siguiente:
El periodo de retorno de inversión se puede lograr de manera simplificada, dividiendo la inversión extra LEED ($287,000) entre el total de ahorros anuales obtenidos ($118,000), dándonos como resultado 2.43 años.
Sin embargo, la mejor manera de comparar el total de benefi cios netos futuros con el total de inversión extraLEED, es visualizando el valor presente de estos beneficios futuros, para lo que un simple cálculo de VAN (Valor Actual Neto) nos puede acercar a una mejor realidad.
Si se asume que el costo extra LEED ($287,000) se financia al 100% a un periodo de 10 años con una tasa de 8%, los benefi cios netos anuales no serían $118,000 sino sólo $84,400 (debido a los pagos anuales por el financiamiento).
Entonces, al evaluar el valor presente de estos beneficios anuales para un escenario de 6 años a una tasa de 15% (ratio mínimo esperado de retorno de la inversión inicial), se puede concluir que el valor neto de la inversión inicial sería sólo de $33,000. Es decir, este valor positivo significaría, que la inversión inicial generaría más del ratio mínimo esperado de retorno (15%) en un periodo de 6 años.
Si en este escenario pesimista, donde ni siquiera se tiene en cuenta el incremento anual de los precios de los servicios (aproximadamente 4% anual), la inversión LEED es notablemente rentable al corto plazo (6 años a comparación del estimado de vida de un edifi cio en Lima 50-80 años). Sólo el tiempo se encargará de demostrar que los índices exactos de rentabilidad en nuestro país son más sorprendentes que los simulados para este tipo de edificios.
BIBLIOGRAFÍA
